Poradnik Inwestora

Postępując według poniższym kroków, szybko uporasz się z formalnościami i wybudujesz swój wymarzony dom

Przy wyborze działki najlepiej uzyskać informację czy Twoja działka objęta jest (MPZP) czyli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (po naciśnięciu rozwija się opis: Z MPZP dowiemy się czy na danej działce będziemy mogli wybudować nasz wymarzony dom, jeżeli brak jest MPZP konieczne będzie uzyskanie (WZ) czyli Warunków Zabudowy. (po naciśnięciu rozwija się opis WZ)

Co wynika z planu

Miejscowy plan zagospodarowania jest dostępny dla wszystkich zainteresowanych. Jest on publikowany w dzienniku urzędowym województwa, ale coraz częściej można go też znaleźć na stronach www miasta lub gminy oraz w internetowym Biuletynie Informacji Publicznej urzędu. Można go tylko obejrzeć lub złożyć wniosek o wypis i wyrys. Są one wydawane odpłatnie (wysokość opłaty zależy od gminy), od ręki lub w ciągu kilku dni.

Z planu miejscowego można dowiedzieć się:

• czy działka znajduje się w terenach zabudowy mieszkaniowej, czy też ma inne przeznaczenie (rolne, leśne, usługowe, produkcyjne itp.),
• czy oprócz domu mieszkalnego mogą tam powstać także obiekty usługowe lub produkcyjne,
• jakie są wymogi co do charakteru i gabarytów zabudowy, czyli czy może tu powstać dom wolno stojący, bliźniak czy szeregówka, ile może mieć on kondygnacji, jaką powierzchnię zabudowy, kształt dachu i kąt nachylenia jego połaci, jakie ma być położenie kalenic względem ulicy itp.,
• co można zrobić na danym terenie z zielenią, dojazdem, ściekami itp.,
• czy działka leży w strefie ochrony konserwatorskiej (jeśli tak, to niewykluczone, że będzie trzeba dostosować architekturę projektowanego budynku do istniejącej zabudowy),
• jaki jest przebieg projektowanych ulic, czy istniejące drogi będą poszerzane, jakie są linie zabudowy (może się okazać, że część działki przeznaczona jest pod ulicę, a na pozostałej nie da się nic wybudować, bo z uwagi na linie zabudowy trzeba by się cofnąć z budynkiem aż do granicy sąsiada, a ten może się na to nie zgodzić),
• czy w okolicy planowane są obiekty, które mogłyby okazać się uciążliwe (szkoła, stadion, cmentarz, targowisko) lub wręcz szkodliwe (autostrada, fabryka, składowisko odpadów) albo zmieniające charakter okolicy (na przykład osiedle domów wielorodzinnych),
• czy działka leży w strefie ochronnej, czyli pasie terenu, na którym obowiązuje całkowity lub częściowy zakaz zabudowy. Strefy takie ustanawia się najczęściej wokół parków krajobrazowych, rezerwatów przyrody, ujęć wody, linii wysokiego napięcia, oczyszczalni ścieków, zakładów produkcyjnych, cmentarzy, torów kolejowych.

Co znajdziemy w decyzji o warunkach zabudowy?

Decyzja ta szczegółowo określa rodzaj inwestycji, czyli co można na danej działce zbudować), warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów szczególnych (np. ochrony środowiska), warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, czyli do jakich sieci ma być podłączony budynek albo jakie urządzenia należy zainstalować na działce (np. studnię, szambo), wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, linie rozgraniczające inwestycji oraz szczególne warunki wynikające z charakteru inwestycji. Jej głównym celem jest dopilnowanie by planowana inwestycja nie naruszyła ładu przestrzennego, zatem może regulować też szczegółowo wysokość budynku, jego kształt, kolor elewacji, posadowienie na działce i inne elementy istotne z punktu widzenia urbanistyki i estetyki. Tak więc dopiero w oparciu o te dane powinniśmy wybierać projekt budowlany.

Decyzja szczegółowo określa też dalsze kroki postępowania, wskazuje jakie opinie, warunki i uzgodnienia inwestor ma uzyskać. Może to być na przykład obowiązek uzgodnienia projektów przyłączy w Zespole Uzgadniania Dokumentacji Projektowej czy uzyskanie zgody na ewentualną wycinkę drzew.

Warunki konieczne

• Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy muszą zostać spełnione określone warunki. Są to:
• co najmniej jedna sąsiednia działka dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w taki sposób, aby można było nawiązać do istniejącej zabudowy (jest to tzw. wymóg „dobrego sąsiedztwa”),
• działka ma dostęp do drogi publicznej (bezpośrednio lub przez prywatną drogę dojazdową albo służebność drogową),
• teren jest wystarczająco uzbrojony lub planuje się wykonanie uzbrojenia. Musi zostać to potwierdzone przez przedsiębiorstwo zarządzające siecią w postaci oświadczenia,
• działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo zgoda taka została wydana przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc (chodzi o działki oznaczone w ewidencji jako budowlane lub rolne, które według starych planów były przeznaczone pod zabudowę),
• decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami dotyczącymi m.in. ochrony środowiska lub zabytków.

Wniosek o decyzję

Do ustalenia warunków zabudowy nie jest niezbędne posiadanie praw do nieruchomości, ponieważ otrzymana decyzja nie nadaje praw do terenu, ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. O jej wydanie może wystąpić każda osoba zainteresowana kupnem działki. W odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można więc wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy. Gotowe wzory wniosków są zazwyczaj dostępne w urzędzie gminy. Za złożenie wniosku uiszcza się opłatę skarbową.

We wniosku podajemy dane identyfikacyjne inwestora (imię i nazwisko lub nazwę instytucji oraz adres) i określamy:

1. Granice terenu. Musimy je zaznaczyć na kopii mapy zasadniczej (kupuje się je za pośrednictwem miejscowego geodety lub w lokalnym wydziale geodezji) w skali 1:500 lub 1:1000 lub, w razie jej braku, na kopii mapy katastralnej (ewidencyjnej) obejmującej teren inwestycji oraz obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać (sąsiednie działki);
2. Planowany sposób zagospodarowania terenu (powierzchnia biologicznie czynna) oraz przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów budowlanych (powierzchnia zabudowy, całkowita, użytkowa, wysokość budynku lub liczba kondygnacji, kąt dachu, ilość miejsc parkingowych/garaży, budynków gospodarczych, urządzeń technicznych). Przedstawia się je w formie opisowej, ale niekiedy wymagana jest także koncepcja architektoniczna w formie rysunków;
3. Zapotrzebowanie na energię elektryczną, wodę oraz wskazanie sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także inne potrzeby w zakresie infrastruktury technicznej (np. dostęp do drogi publicznej), ewentualnie również sposób gospodarowania odpadami (jeśli planujemy warsztat lub zakład produkcyjny);
4. Charakterystyczne parametry techniczne inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko. Przedstawiamy to tylko wtedy, gdy inwestycja nie wymaga przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, czyli nie jest zaliczona do inwestycji mogących znacząco na nie oddziaływać i nie wymaga ustalenia zakresu tego oddziaływania;
5. Powierzchnię sprzedaży, jeśli planujemy budowę obiektu handlowego.
6. Dane wpisywane we wniosku mają charakter jedynie orientacyjny, dlatego nie potrzeba załączać projektu budowlanego ani szczegółowej koncepcji zabudowy.

Dodatkowo potrzebne mogą być:

• wypis i wyrys z rejestru gruntów,
• pełnomocnictwo udzielone osobie działającej w imieniu wnioskodawcy - oryginał lub urzędowo (notarialnie) poświadczony odpis,
• informacje o danych formalnoprawnych terenu objętego wnioskiem lub sąsiednich,
• aktualny odpis z Krajowego Rejestru Sądowego (oryginał lub urzędowo poświadczony odpis), w przypadku wniosku składanego przez osobę prawną,
• umowa gwarantującą zaopatrzenie inwestycji w wodę, energię elektryczną, gaz i ciepło,
• dokument potwierdzający służebność gruntową gwarantującą dostęp do drogi publicznej,
• decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, w przypadku przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Kto wydaje decyzję

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta po przeprowadzeniu uzgodnień z:

• wojewodą, marszałkiem województwa oraz starostą w zakresie zadań publicznych na obszarach, na których stare plany miejscowe, które utraciły moc przewidywały inwestycje publiczne (np. drogi),
• właściwym zarządcą drogi, w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego lub obszarów przyległych do ujętej w planie projektowanej inwestycji drogowej,
• Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską,
• organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych, w przypadku gdy chodzi o grunty wykorzystywane na cele rolne i leśne oraz melioracji wodnych,
• dyrektorem Parku Narodowego, w odniesieniu do obszarów położonych w granicach parku i jego otuliny,
• właściwym organem nadzoru górniczego, w odniesieniu do terenów górniczych,
• właściwym organem administracji geologicznej, w odniesieniu do terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych,
• właściwym ministrem do spraw zdrowia, w odniesieniu do inwestycji lokalizowanych w miejscowościach uzdrowiskowych, zgodnie z odrębnymi przepisami.

Decyzję musi sporządzić osoba wpisana na listę Izby Samorządu Zawodowego urbanistów lub architektów. W praktyce wydaje ją – w imieniu wójta, burmistrza, prezydenta miasta – odpowiednia komórka w urzędzie gminy. Jest to zazwyczaj wydział urbanistyki, geodezji albo planowania przestrzennego.

Czas oczekiwania na decyzję

Teoretycznie urząd ma na wydanie decyzji o warunkach zabudowy dwa miesiące, jednak w praktyce czeka się na nią zazwyczaj od czterech do nawet sześciu miesięcy. Jest to spowodowane tym, że jest ona uzgadniana z kilkoma organami, z których każdy ma na to dwa tygodnie. Trzeba się też liczyć z tym, że urząd może zawiesić postępowanie na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku, zwłaszcza, gdy gmina ma wkrótce sporządzić plan miejscowy. W takiej sytuacji warunki zabudowy muszą być jednak wydane, jeśli w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo gdy w okresie zawieszenia postępowania nie zostanie uchwalony plan miejscowy. Ponadto przepisy przewidują zawieszenie postępowania, jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego (np. Parku Krajobrazowego).

Decyzję otrzymują strony postępowania – inwestor i sąsiedzi. Każdy z nich może się odwołać i to bez szczegółowego uzasadnienia. Wystarczy, że oświadczy, iż nie zgadza się z wydaną decyzją. Nawet jeśli odwołanie jest niezasadne, może przedłużyć postępowanie co najmniej o miesiąc.

Odwołań dokonuje się do samorządowego kolegium odwoławczego, za pośrednictwem tego organu, który ją wydał. Jest na to 14 dni. Z kolei na decyzję kolegium można wnieść skargę – w ciągu 30 dni od jej otrzymania – do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Decyzja staje się ostateczna, gdy nikt się nie odwoła w terminie 14 dni od jej otrzymania. Ostateczna jest też decyzja organu odwoławczego. Decyzja jest bezterminowa, ale organ, który ją wydał może stwierdzić jej wygaśnięcie jeżeli inny wnioskodawca uzyska pozwolenie na budowę na tej samej działce lub w przypadku, gdy dla tego terenu zostanie uchwalony plan miejscowy, którego ustalenia będą inne niż w wydanej decyzji (chyba że inwestor uzyska już w tym czasie ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę).

Do wniosku WZ dołącz:

• kopię mapy zasadniczej (można ją uzyskać w Wydziale Geodezji Urzędu Miasta lub Starostwa Powiatowego)
• charakterystykę inwestycji obejmującą określenie uzbrojenia terenu
• oświadczenie o zapewnienie dostawy mediów (do uzyskania w zakładzie: gazowniczym, energetycznym, wodociągów i kanalizacji)
• charakterystykę budynku (kopia strony projektu z katalogu lub karta projektu z archon.pl określająca charakterystyczne parametry techniczne budynku oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko)

okres oczekiwania na dokumenty: do 65 dni

Adaptacja projektu

Architekt z uprawnieniami, który wykona dla Ciebie adaptację projektu domu

Adaptacja projektu gotowego jest konieczna, aby uzyskać pozwolenie na budowę. Polega ona na dostosowaniu projektu do lokalnych warunków zabudowy i do potrzeb Inwestora.

Czym jest adaptacja projektu gotowego?

Proces adaptacji projektu gotowego można podzielić na dwie części: obowiązkową i dodatkową. Część obowiązkowa obejmuje dostosowanie projektu gotowego do wymogów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub – w przypadku jego braku - otrzymanej w Urzędzie Miasta lub Gminy Decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu oraz do stref obciążeń konstrukcyjnych, a także sporządzenie projektu zagospodarowania terenu wraz z naniesieniem projektowanego budynku na odpowiedniej mapie geodezyjnej przeznaczonej do celów projektowych i pomoc w uzyskaniu wymaganych prawem budowlanym uzgodnień, opinii oraz pozwoleń od odpowiednich urzędów i instytucji. Część dodatkowa to dostosowanie projektu do indywidualnych potrzeb inwestora.

Często z warunków położenia działki (usytuowanie względem stron świata, ukształtowanie terenu, nośność gruntu) wynika konieczność wprowadzenia dodatkowych zmian w projekcie, na przykład innego rozmieszczenia okien lub umiejscowienia tarasu czy też dobudowanie garażu, zmienienie kąta nachylenia połaci dachu, zabezpieczenie przed szkodami górniczymi, dokonanie adaptacji konstrukcji więźby dachowej.

Kto może dokonać adaptacji?

Wybór architekta adaptującego należy do inwestora. Musi być to jednak projektant posiadający uprawnienia i należący do Izby Architektów lub Izby Inżynierów Budownictwa. Najpraktyczniej jest, gdy pracuje on na terenie, gdzie położona jest wybrana działka, ponieważ jest doskonale zorientowany w lokalnych uwarunkowaniach. REMO INVEST współpracuje z wykwalifikowanymi Architektam

W rozumieniu art. 20 Prawa Budowlanego architekt dokonujący adaptacji projektu gotowego i przygotowujący projekt zagospodarowania działki uważany jest za projektanta danego budynku – nawet jeśli nie wprowadza żadnych zmian do projektu gotowego – i ponosi odpowiedzialność za zakres i poprawność adaptacji projektu oraz za jej zgodność z obowiązującymi normami i przepisami budowlanymi (na dzień składania projektu do zatwierdzenia), a także przejmuje wszystkie wynikające z ustawy obowiązki i uprawnienia, łącznie z odpowiedzialnością za prawidłowość i kompletność projektu.

Dokonując adaptacji projektu domu architekt adaptujący zatwierdza go poprzez opieczętowanie i podpisanie. 

Obowiązki architekta adaptującego

Szczegółowa lista obowiązków projektanta dokonującego adaptacji projektu gotowego jest dość długa i obejmuje:

1. Opracowanie projektu zgodnie z ustaleniami planu miejscowego, a gdy go nie ma, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy.
2. Dostosowanie projektu do obowiązujących norm, przepisów prawa i zasad wiedzy technicznej.
3. Wykonanie projektu zagospodarowania terenu (należy zamieścić go w osobnej teczce lub wpiąć do projektu wraz z proponowanymi rozwiązaniami technicznymi ukazującymi zasady nawiązania do otoczenia).
4. Wykonanie niezbędnej adaptacji fundamentów do lokalnych warunków gruntowo-wodnych i sposobu ich izolacji.
5. Sprawdzenie lub przeliczenie konstrukcji budynku w zakresie dostosowania jej do lokalnych warunków i obciążeń normatywnych, wynikających z innych niż przyjęte w projekcie stref klimatycznych.
6. Dostosowanie instalacji wewnętrznych i przyłączy do warunków miejscowych na podstawie, uzgodnionych z dostarczycielami odpowiednich mediów, umów i projektów.
7. Naniesienie na oryginale projektu gotowego - w przypadku zmian w projekcie - trwałą techniką graficzną (w kolorze czerwonym) projektowanych zmian w zakresie rysunkowym i tekstowym.
8. Dołączenie wymaganych przez właściwe urzędy i dostarczonych przez inwestora opinii, uzgodnień, oświadczeń i warunków technicznych przyłączy właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz oświadczenie inwestora o dysponowaniu prawami do działki na cele budowlane.
9. Uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów.
10. Przejęcie na siebie obowiązków głównego projektanta.
11. Załączenie stosownych uprawnień oraz wpisu do izby zawodowej.
12. Opracowanie dokumentacji BIOZ (Bezpieczeństwo i Ochrona Zdrowia na budowie).
13. Sprawowanie nadzoru autorskiego w czasie trwania prac budowlanych (na żądanie inwestora lub właściwego organu), w zakresie stwierdzania zgodności realizacji projektu z oryginałem i uzgadniania możliwości wprowadzania rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w projekcie, zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora inwestorskiego.
14. Wyjaśnienie wszelkich wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań.

Zmiany w projekcie

Każdy projekt gotowy jest chroniony prawem autorskim, ale w dokumentacji określony jest zakres zmian, których można dokonywać bez zgody autora (przy zakupie projektu inwestor otrzymuje zgodę na ich wprowadzenie). Bywa on różny – czasem dość ograniczony, a czasem bardzo szeroki. Najczęściej zmiany dotyczą dostosowania budynku do warunków gruntowych, zamian materiałów i rodzajów elementów konstrukcyjnych (np. stropów) przy zachowaniu nie gorszych walorów technicznych, drobnych zamian elementów niekonstrukcyjnych układu wewnętrznego (drzwi, okien, ścianek działowych), zamian rodzaju pokrycia dachowego z uwzględnieniem zaprojektowanych spadków i ciężaru pokrycia, sposobu wykończenia ścian zewnętrznych oraz wykonania podpiwniczenia lub rezygnacji z niego. Są to takie zmiany, które nie wpływają na wygląd zewnętrzny budynku – jego bryłę i elewacje.

Na pozostałe zmiany trzeba uzyskać – najczęściej bezpłatnie – pisemną zgodę autora projektu. Aby mieć pewność, że będzie można je wprowadzić najlepiej zwrócić się z taką prośbą jeszcze przed zakupem projektu.

Łatwe do wprowadzenia są: zmiana wielkości i usytuowania okien i drzwi, zmiana układu ścian działowych (lub ich likwidacja), zmiana materiałów wykończeniowych i wymiana niektórych materiałów na inne o takich samych parametrach (np. bloczków betonu komórkowego na pustaki ceramiczne o tym samym wymiarze lub wełny mineralnej na styropian). Jednak zmiana materiału powodująca zmianę grubości ściany wywołuje konieczność poszukania innego rozwiązania niektórych detali architektonicznych. Z kolei zmiana ściany jednowarstwowej na dwu- lub trójwarstwową (i odwrotnie) wymaga zwykle gruntownego przeprojektowania fundamentów i stropów oraz zmianę sposobu oparcia konstrukcji dachowej.

Do zmian trudniejszych, wiążących się ze znacznymi kosztami zaprojektowania rozwiązań zamiennych, należą przede wszystkim zmiany w konstrukcji budynku, tj. przekształcenie domu parterowego na piętrowy, zmiana wymiarów domu lub technologii (np. z tradycyjnej na szkieletową). W takim przypadku lepiej poszukać innego projektu, który od razu spełni wymagania inwestora, bez wprowadzania poważniejszych poprawek.

W ramach adaptacji architekt wykona:

• projekt zagospodarowania działki
• dostosuje projekt do warunków Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy
• dostosuje fundamenty do warunków gruntowo – wodnych
• zaprojektuje trasy przyłączy mediów oraz wjazd na działkę

Na tym etapie architekt adaptujący może też dostosować projekt do Twoich indywidualnych potrzeb i wprowadzać w nim zmiany i modyfikacje.

Na wprowadzanie zmian w projekcie wyrażamy zgodę, którą bezpłatnie dołączymy do zakupionego projektu.

Po wykonaniu adaptacji cała dokumentacja staje się projektem budowlanym

Pozwolenie na budowę

Aby uzyskać pozwolenie na budowę należy złożyć wniosek. Aby złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę udaj się do Wydziału Architektury i Budownictwa Starostwa Powiatowego.

Do wniosku dołącz:

• 4 egzemplarze projektu budowlanego z uzgodnieniami
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
• decyzję o Warunkach Zabudowy / wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego
• wypis z rejestru gruntów dla działki własnej i sąsiednich (jeżeli jest wymagany)
• warunki techniczne dostawy mediów (w przypadku obiektów usytuowanych na terenach szkód górniczych lub terenach zamkniętych potrzebne jest postanowienie właściwego organu administracji Architektoniczno-Budowlanej)
• decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej (jeżeli jest wymagana)

czas oczekiwania na decyzję: do 65 dni

Decyzja przesyłana jest do odpowiednich organów, jej uprawomocnienie następuje w terminie 14 dni (o ile żadna ze stron nie wniesie odwołania). Po 14 dniach decyzja jest prawomocna , teraz już tylko złożenia wniosku i po 7 dniach możemy zaczynać upragnioną budowę.

Rozpoczęcie budowy domu

Powiadom z 7 dniowym wyprzedzeniem Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego o ZAMIARZE ROZPOCZĘCIA ROBÓT BUDOWLANYCH, dołączając oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązków.

Pamiętaj o :

• Dzienniku Budowy, który stanowi urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót.
• Tablicy Budowy, która powinna znajdować się na terenie budowy przez cały czas jej trwania

Zarówno Dziennik Budowy jak i Tablicę Informacyjno Budowlaną otrzymasz od nas.

Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą:

• wytyczenia geodezyjnego obiektów w terenie
• wykonania niwelacji terenu
• zagospodarowania terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów
• wykonania przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy

Życzymy powodzenia i przez cały czas budowy pozostajemy do Państwa dyspozycji!